在<資產配置中常見的五大資產類別>中已經簡單介紹過五大類資產，今天就讓我們更加認識房地產資產類別底下的不動產投資信託REITs還有它的投資方式及風險。複習一下，我們之所以不選擇直接購買不動產，而選擇REITs是因為直接投資不動產，不僅金額較高、手續繁瑣，且變現性不佳，但REITs在集中市場掛牌交易，交易方式與股票相同，流動性較佳，且相較於直接投資不動產，REITs的風險較低且具備穩健報酬特性。接下來就讓我們詳細解析 REITs
內容目錄
REITs是什麼
REIT (Real Estate Investment Trust) 又稱為「不動產投資信託基金」，是一種類似封閉式的共同基金，主要是藉由不動產的證券化集資許多投資人的資金，主要投資標的為不動產，包括零售、辦公、住宅、醫療保健、工業、倉儲、停車場、購物中心與飯店渡假村等公司的股份，讓投資人不需要投入高額金錢去購買昂貴的房地產，就能花小錢樂當包租公或包租婆，參與不動產投資。同時因為REITs在證券市場交易，所以市場流通性是優於直接投資不動產。
另外在美國要獲得REIT的資格，公司必須遵守以下規定：
- 總資產投資於房地產，現金或美國國債的比例需大於75%
- 從房地產租金、房地產抵押貸款利息或房地產銷售的收入占比需大於75%
- 每年至少以股利形式配發應稅獲利的90%
- 成立第一年後至少擁有100名股東
- 不得由五個或更少的股東持有股份超過50%
REITs的種類
可以依據REITs重事的業務類型分為三類：
- 權益型 (Equity REITs)：最常見的REITs類型，這些實體透過買賣，實際擁有及管理不動產，收入主要來自於租金及買賣的價差。
- 抵押型 (Mortgage REITs)：也稱為mREITs，將錢借給房地產所有者或運營商，這些貸款可以直接通過抵押貸款進行，也可以通過購買MBS來間接進行。收入主要來自利息，由於抵押型REITs以抵押貸款為中心，所以對利率上升會更敏感。
- 混和型 (Hybrid REITs)：這種REITs既實際持有不動產也進行抵押貸款，經理人會根據市場狀況，調整兩者的比例。
REITs的優點
REITs具備穩定現金股利收入、流動性及變現性皆高與分散投資組合的風險三大優勢。
- 穩定現金股利收入：REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，收入相對穩定，如前面所說，在美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，故投資REITs每年將享有穩定的現金股利收入。
- 流動性及變現性皆高：投資REITs讓一般投資人可參與商用不動產投資的機會，也因為REITs在集中市場掛牌交易，與股票交易方式相同。所以流動性與變現性均較直接投資不動產高，交易門檻也較低，一般投資人皆可參與。
- 分散投資組合的風險：REITs與其他資產類別的相關係數較低，將REITs納入資產配置中，可達到分散風險的效果。
影響REITs的因素
兩大面向觀察REITs未來走勢。
- 房地產景氣：REITs主要曝險於房地產產業，所以不動產市場的景氣循環會首要影響REITs的走勢。房地產供需狀況、人口與就業數據均是影響指標。若就業率上升，則表示就業市場良好，辦公大樓、廠辦的承租率也預期提升，則REITs的租金收益將也會提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降，就會影響REITs每年度可分配的收益。
- 利率變動：因為REITs投資人很大部分是靠股利息收，所以市場利率高低，就會影響投資人持有REITs的意願。利率上升會使借貸成本增加同時降低槓桿報酬，投資人就會因為利率上升轉向更高收益的商品。且以抵押型REITs而言，利率上揚會增加借款人無法償還本金與利息的信用風險，利率波動會產生借款人提前償還或再融資的風險。
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如何投資REITs
投資人除了可透過集中交易市場申購掛牌交易的封閉式REITs基金外，還可以投資以REITs為主要標的的共同基金或REITs ETF基金等方式。以下就介紹適合配置的三檔ETF：
| 整理日期 2019/12 | AUM (百萬美元) | 費用率 (%) | 股利率 (%) |
| VNQ | 36,722 | 0.12 | 3.43 |
| SCHH | 6,028 | 0.07 | 2.92 |
| VNQI | 5,833 | 0.12 | 7.65 |
- Vanguard房地產ETF (VNQ)：為目前AUM最大的不動產型ETF，此ETF追蹤MSCI美國REIT指數，主要持有對象為美國地區知名的房地產買賣或管理公司，大概可以覆蓋2/3的美國REITs市場。前五大持股為American Tower Corp (AMT)、Crown Castle International Corp (CCI)、Prologis Inc (PLD)、Equinix Inc (EQIX)及Simon Property Group Inc (SPG)。
- Schwab美國不動產投資信託ETF (SCHH)：此ETF主要追蹤道瓊美國精選REIT指數，但也可以持有非指數內的成分股。前五大持股為Prologis Inc (PLD)、Simon Property Group Inc (SPG)、Welltower Inc (WELL)、Public Storage (PSA)及AvalonBay Communities Inc (AVB)。
- Vanguard全球不含美國房地產ETF (VNQI)：此ETF主要追蹤S&P全球不含美國房地產指數，投資人可以透過VNQI投資非美以外成熟國家的房地產收益。前五大持股為Vonovia SE (VNA:XETRA)、Mitsubishi Estate Co Ltd (8802:TYO)、Mitsui Fudosan Co Ltd (8801:TYO)、Sun Hung Kai Properties Ltd (16:HKG)及Link Real Estate Investment Trust (823:HKG)。
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