在<資產配置中常見的五大資產類別>中已經簡單介紹過五大類資產,今天就讓我們更加認識房地產資產類別底下的不動產投資信託REITs還有它的投資方式及風險。複習一下,我們之所以不選擇直接購買不動產,而選擇REITs是因為直接投資不動產,不僅金額較高、手續繁瑣,且變現性不佳,但REITs在集中市場掛牌交易,交易方式與股票相同,流動性較佳,且相較於直接投資不動產,REITs的風險較低且具備穩健報酬特性。接下來就讓我們詳細解析 REITs
內容目錄
REITs是什麼
REIT (Real Estate Investment Trust) 又稱為「不動產投資信託基金」,是一種類似封閉式的共同基金,主要是藉由不動產的證券化集資許多投資人的資金,主要投資標的為不動產,包括零售、辦公、住宅、醫療保健、工業、倉儲、停車場、購物中心與飯店渡假村等公司的股份,讓投資人不需要投入高額金錢去購買昂貴的房地產,就能花小錢樂當包租公或包租婆,參與不動產投資。同時因為REITs在證券市場交易,所以市場流通性是優於直接投資不動產。
另外在美國要獲得REIT的資格,公司必須遵守以下規定:
- 總資產投資於房地產,現金或美國國債的比例需大於75%
- 從房地產租金、房地產抵押貸款利息或房地產銷售的收入占比需大於75%
- 每年至少以股利形式配發應稅獲利的90%
- 成立第一年後至少擁有100名股東
- 不得由五個或更少的股東持有股份超過50%
REITs的種類
可以依據REITs重事的業務類型分為三類:
- 權益型 (Equity REITs):最常見的REITs類型,這些實體透過買賣,實際擁有及管理不動產,收入主要來自於租金及買賣的價差。
- 抵押型 (Mortgage REITs):也稱為mREITs,將錢借給房地產所有者或運營商,這些貸款可以直接通過抵押貸款進行,也可以通過購買MBS來間接進行。收入主要來自利息,由於抵押型REITs以抵押貸款為中心,所以對利率上升會更敏感。
- 混和型 (Hybrid REITs):這種REITs既實際持有不動產也進行抵押貸款,經理人會根據市場狀況,調整兩者的比例。
REITs的優點
REITs具備穩定現金股利收入、流動性及變現性皆高與分散投資組合的風險三大優勢。
- 穩定現金股利收入:REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,收入相對穩定,如前面所說,在美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,故投資REITs每年將享有穩定的現金股利收入。
- 流動性及變現性皆高:投資REITs讓一般投資人可參與商用不動產投資的機會,也因為REITs在集中市場掛牌交易,與股票交易方式相同。所以流動性與變現性均較直接投資不動產高,交易門檻也較低,一般投資人皆可參與。
- 分散投資組合的風險:REITs與其他資產類別的相關係數較低,將REITs納入資產配置中,可達到分散風險的效果。
影響REITs的因素
兩大面向觀察REITs未來走勢。
- 房地產景氣:REITs主要曝險於房地產產業,所以不動產市場的景氣循環會首要影響REITs的走勢。房地產供需狀況、人口與就業數據均是影響指標。若就業率上升,則表示就業市場良好,辦公大樓、廠辦的承租率也預期提升,則REITs的租金收益將也會提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降,就會影響REITs每年度可分配的收益。
- 利率變動:因為REITs投資人很大部分是靠股利息收,所以市場利率高低,就會影響投資人持有REITs的意願。利率上升會使借貸成本增加同時降低槓桿報酬,投資人就會因為利率上升轉向更高收益的商品。且以抵押型REITs而言,利率上揚會增加借款人無法償還本金與利息的信用風險,利率波動會產生借款人提前償還或再融資的風險。
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如何投資REITs
投資人除了可透過集中交易市場申購掛牌交易的封閉式REITs基金外,還可以投資以REITs為主要標的的共同基金或REITs ETF基金等方式。以下就介紹適合配置的三檔ETF:
整理日期 2019/12 | AUM (百萬美元) | 費用率 (%) | 股利率 (%) |
VNQ | 36,722 | 0.12 | 3.43 |
SCHH | 6,028 | 0.07 | 2.92 |
VNQI | 5,833 | 0.12 | 7.65 |
- Vanguard房地產ETF (VNQ):為目前AUM最大的不動產型ETF,此ETF追蹤MSCI美國REIT指數,主要持有對象為美國地區知名的房地產買賣或管理公司,大概可以覆蓋2/3的美國REITs市場。前五大持股為American Tower Corp (AMT)、Crown Castle International Corp (CCI)、Prologis Inc (PLD)、Equinix Inc (EQIX)及Simon Property Group Inc (SPG)。
- Schwab美國不動產投資信託ETF (SCHH):此ETF主要追蹤道瓊美國精選REIT指數,但也可以持有非指數內的成分股。前五大持股為Prologis Inc (PLD)、Simon Property Group Inc (SPG)、Welltower Inc (WELL)、Public Storage (PSA)及AvalonBay Communities Inc (AVB)。
- Vanguard全球不含美國房地產ETF (VNQI):此ETF主要追蹤S&P全球不含美國房地產指數,投資人可以透過VNQI投資非美以外成熟國家的房地產收益。前五大持股為Vonovia SE (VNA:XETRA)、Mitsubishi Estate Co Ltd (8802:TYO)、Mitsui Fudosan Co Ltd (8801:TYO)、Sun Hung Kai Properties Ltd (16:HKG)及Link Real Estate Investment Trust (823:HKG)。
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